现房销售政策落地仅半个月，广州市场便传来实质性“响动”。
近日，市场有消息传出，珠实地产旗下两个楼盘——珠江·天河都荟与珠江金融城颐德公馆，已率先推出“竣备再供楼”方案。网传信息称，天河都荟首开房源将执行“房屋竣工备案后发放贷款”；颐德公馆则推出“首付15%，网签后无需着急供楼，等竣备了才开始月供”的销售政策。南方+记者向珠实地产进行核实，对方证实了这一消息。
老项目主动“做新题”
珠实地产方面表示，公司旗下项目将积极执行“828房地产新政”要求。金融城颐德公馆、天河都荟均将严格按照新政开展相关工作，即2026年8月28日之后取得预售证的楼栋都将实行竣备后开始供楼，并将根据后续政策更新、广州市相关细则进行动态调整。
此前的8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），这标志着施行近30年的商品房预售制度迎来根本性转折。
执行层面，根据三部门联合印发的《通知》，商品住房销售制度改革采取“老项目老办法、新项目新办法”的渐进路径。通知施行之日（8月28日）前，已取得建设工程规划许可证的项目，实行预售的，预售条件与资金监管按原有政策执行；新出让土地及已出让未取得工规证的项目，则优先选择现房销售。
珠实地产旗下这两个项目均属于8月28日新政施行前已取得建设工程规划许可证的“老项目”，按此规定并无义务执行“竣备后放贷”的新规。
不过，国家金融监督管理总局、中国人民银行联合印发的《个人住房贷款管理办法（试行）》规定：借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至该住房项目开发企业在主办银行开立的资金账户；借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款，贷款资金应当通过受托支付方式支付至预售资金监管账户。
这意味着，购房者还贷时间将后移至项目销售备案或竣工备案后。按照这一规定，珠实地产的两个项目也可以执行新的按揭投放标准，即竣备以后才放按揭。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，两个项目此刻推出这一安排有两方面原因：一方面，有《个人住房贷款管理办法（试行）》规定作为依据；另一方面，对于客户来讲，自然都倾向于选择“先收楼、再供楼”的按揭新规，毕竟延后偿还2年按揭，不用承担“一边月供、一边租房”的超额压力。而且，竣备以后放按揭，还可以实现所见所得（竣备即交房）。更重要的是，现在是买方市场，开发商抢客户竞争激烈，这也是一个差异化的竞争方式。
利好和风险同在
两个新盘的这一安排传出后，引发了置业者及网友的关注和热议。
李华（化名）就在刚过去的周日于天河都荟下定了。“刚开盘销售就跟我说去化了2/3，我还不信，去了现场发现确实没剩下什么好楼层了。”李华说，“难怪这么火，现在新的政策，只要付首付，剩下的等交楼的时候再供。”
不过也有不少网友担忧：“会不会开发商缺钱交不了楼，首付被卷走了。”也有网友替开发商担忧：“要是两年后房价下行，买家故意不通过贷款审批，产生一波‘退房潮’，开发商该怎么办？”
总之，这一政策对置业者来说无疑是一波利好，但从市场角度看，也确实存在一定风险。李宇嘉认为，有三方面需要注意的问题：首先是开发商竞争加剧，可能会使得竞争门槛蔓延到所有新审批预售项目，甚至也会出现新政前申请预售、现在还在售的项目，也执行新的按揭规定。
其次，开发商按揭回笼周期从过去拿地后9至12个月的基础上，延后了2年左右，而按揭才是回笼资金的大头。一方面，这会导致财务成本上升，另一方面导致自有资金回报率下降。特别是，项目公司资金实力不足、必须要靠预售资金推进建设的话，可能会导致部分项目资金链紧张，建设进度放缓。
最后，如果2年后片区房价下跌，或者片区内更有竞争力的产品出现，或者交付标准和购房时存在差异，购房者是否会维权或退房，这还涉及首付是否可以退的情况。
针对上述风险，李宇嘉建议，住建部门要与金融监管部门强化政策协同，统一政策标准。
珠实双盘的率先试水，在当下普遍观望的市场氛围中显得格外醒目。8月末新政发布后，多数开发商处于“等细则”的静默状态。记者走访广州多个板块发现，置业顾问普遍将现房销售等政策纳入接待话术，也有许多购房者咨询，但一些现房尾货项目周末仍然只有少量客户到访。
从市场基本面看，广州一手房库存中已有接近六成为现房。据普睿数智统计，截至2026年4月，广州商品住宅可售库存中现房占比达57%，增城、番禺现房库存占比分别达74%和71%。
中信证券研报测算显示，现房销售模式下，项目内部收益率（IRR）将从传统预售模式下的15.8%降至3.6%，土地市场短期内面临收缩压力。多位受访专家则表示，现房销售并不会推高整体房价，供需仍是决定房价的主要因素，核心城市则有望率先企稳回升。
珠实两个项目最终能否顺利走通从网签到竣备再到放款的全流程，仍有待市场验证。但至少在新政落地后的半个多月里，这家广州本土国企用行动给出了自己的答案。
南方+记者 周中雨
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